হাসপাতালের বিছানায় শুয়ে থাকা এক অসুস্থ বৃদ্ধের কাছ থেকে জমিসংক্রান্ত কাগজে স্বাক্ষর নেওয়ার একটি ভিডিও সম্প্রতি সামাজিক যোগাযোগমাধ্যমে ছড়িয়ে পড়ে। ভিডিওটি ঘিরে শুরু হয় নানা আলোচনা। অনেকেই প্রশ্ন তোলেন, একজন শারীরিকভাবে অসুস্থ মানুষের কাছ থেকে হাসপাতালে বসে দলিলে স্বাক্ষর করিয়ে নিলেই কি জমির মালিকানা অন্যের নামে চলে যায়?
এ নিয়ে সাধারণ মানুষের মধ্যেও রয়েছে নানা ধরনের বিভ্রান্তি। বাড়িতে কিংবা হাসপাতালে বসে আগে থেকেই কোনো দলিলে স্বাক্ষর করে রাখলে তার আইনি গুরুত্ব কতটুকু, আর দলিলে স্বাক্ষর ও দলিল নিবন্ধনের মধ্যে পার্থক্যই বা কী—এসব বিষয় জানা জরুরি।
জমি হস্তান্তরের ক্ষেত্রে দলিলে স্বাক্ষর করা এবং সেটি নিবন্ধন করা দুটি আলাদা বিষয়। আইন অনুযায়ী যেসব স্থাবর সম্পত্তি হস্তান্তরের দলিল নিবন্ধন বাধ্যতামূলক, সেগুলো নিবন্ধিত না হলে শুধু স্বাক্ষরের মাধ্যমে নতুন ব্যক্তির নামে জমির আইনগত মালিকানা প্রতিষ্ঠিত হয় না।
রেজিস্ট্রেশন আইন, ১৯০৮-এর বিধান অনুযায়ী, নির্দিষ্ট ধরনের স্থাবর সম্পত্তি হস্তান্তরের দলিল নিবন্ধন করা বাধ্যতামূলক। নিবন্ধন ছাড়া এমন দলিলের মাধ্যমে সম্পত্তির অধিকার সৃষ্টি, হস্তান্তর বা বিলুপ্ত করার আইনি কার্যকারিতা থাকে না।
অর্থাৎ কোনো ব্যক্তি হাসপাতালে থাকা অবস্থায় একটি দলিলে স্বাক্ষর করলেন—এতেই জমির মালিকানা হস্তান্তরের পুরো প্রক্রিয়া শেষ হয়ে যায় না।
জমি নিবন্ধনের সময় দলিল সম্পাদনকারী ব্যক্তিকে সংশ্লিষ্ট নিবন্ধন কর্মকর্তার সামনে উপস্থিত হতে হয়। এরপর কর্মকর্তার পক্ষ থেকে তাঁর পরিচয় যাচাই করা হয় এবং তিনি সত্যিই দলিলটি সম্পাদন করেছেন কি না, সেটিও নিশ্চিত করা হয়।
একই সঙ্গে ওই ব্যক্তি নিজের ইচ্ছায় দলিলটি করেছেন কি না, সেটিও গুরুত্বপূর্ণ বিষয়। বিশেষ করে জমি বিক্রি বা হস্তান্তরের মতো ক্ষেত্রে দলিলদাতার স্বেচ্ছায় সম্মতি রয়েছে কি না, তা যাচাইয়ের বিষয়টি অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ।
সাধারণভাবে যে এলাকায় সংশ্লিষ্ট জমির সম্পূর্ণ বা বড় অংশ অবস্থিত, সেই এলাকার সাবরেজিস্ট্রি অফিসেই দলিল নিবন্ধনের জন্য উপস্থাপন করতে হয়।
নিবন্ধন প্রক্রিয়ায় শুধু স্বাক্ষর নয়, দলিলদাতার টিপসই বা আঙুলের ছাপও নেওয়া হয়। পরিচয় নিশ্চিত করা এবং নিবন্ধনের আনুষ্ঠানিকতা সম্পন্ন করার ক্ষেত্রে এসব তথ্য গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা রাখে।
দাতা ও গ্রহীতা—উভয়ের পরিচয় যাচাই এবং প্রয়োজনীয় স্বীকৃতি নেওয়ার পরই নিবন্ধনের কার্যক্রম সম্পন্ন করা হয়।
কোনো জমির মালিক গুরুতর অসুস্থ হয়ে হাসপাতালে ভর্তি থাকলে এবং শারীরিক কারণে সাবরেজিস্ট্রি অফিসে যাওয়া তাঁর পক্ষে সম্ভব না হলে আইনেই এর জন্য বিশেষ ব্যবস্থা রাখা হয়েছে।
রেজিস্ট্রেশন আইনের ৩৮ ধারায় নির্দিষ্ট পরিস্থিতিতে শারীরিক অসুস্থতা বা অক্ষমতার কারণে নিবন্ধন অফিসে উপস্থিত হতে না পারা ব্যক্তির ক্ষেত্রে বিশেষ পদ্ধতিতে নিবন্ধনের সুযোগ রয়েছে। কারাগারে থাকা ব্যক্তির ক্ষেত্রেও এ ধরনের বিধান রয়েছে।
এ প্রক্রিয়াকে সাধারণভাবে ‘কমিশন’ বা ‘ভিজিট’ প্রক্রিয়া বলা হয়। এর আওতায় নিবন্ধন কর্মকর্তার পক্ষ থেকে নির্ধারিত কর্মকর্তা অসুস্থ ব্যক্তির কাছে গিয়ে প্রয়োজনীয় আনুষ্ঠানিকতা সম্পন্ন করতে পারেন।
তাই পরিবারের কোনো সদস্য নিজের উদ্যোগে দলিল নিয়ে হাসপাতালে গিয়ে অসুস্থ ব্যক্তির কাছ থেকে স্বাক্ষর নিলেই সেটিকে বৈধ কমিশন প্রক্রিয়া বলা যাবে না।
রেজিস্ট্রি ও ভূমি নিবন্ধন সংশ্লিষ্ট বিশেষজ্ঞদের মতে, এ ধরনের ক্ষেত্রে নিবন্ধন অফিসের অনুমোদিত কর্মকর্তা উপস্থিত থেকে পরিচয় যাচাই, দলিল সম্পাদনের বিষয় নিশ্চিত করা এবং অন্যান্য আইনগত আনুষ্ঠানিকতা সম্পন্ন করেন।
জমি হস্তান্তরের ধরন, জমির অবস্থান, মূল্য ও শ্রেণি অনুযায়ী নিবন্ধনের সময় বিভিন্ন সরকারি ফি, স্ট্যাম্প শুল্ক ও কর দিতে হয়। সাধারণ বিক্রয় দলিলের ক্ষেত্রে নিবন্ধন ফি ও স্ট্যাম্প শুল্কের পাশাপাশি স্থানীয় সরকার কর এবং উৎসে করও প্রযোজ্য হতে পারে।
তবে জমির অবস্থান ও শ্রেণিভেদে এসব করের পরিমাণ ভিন্ন হতে পারে। হেবা বা নির্দিষ্ট ধরনের পারিবারিক সম্পত্তি হস্তান্তরের ক্ষেত্রে সাধারণ বিক্রয় দলিলের তুলনায় নিবন্ধন ব্যয় কমও হতে পারে।
সব মিলিয়ে, হাসপাতালে অসুস্থ কোনো ব্যক্তির কাছ থেকে একটি কাগজে স্বাক্ষর নেওয়াকে জমির মালিকানা হস্তান্তরের সম্পূর্ণ প্রক্রিয়া হিসেবে দেখা যাবে না। বৈধভাবে জমির মালিকানা বদলাতে হলে সংশ্লিষ্ট আইন অনুযায়ী দলিল সম্পাদন, পরিচয় ও সম্মতি যাচাই এবং প্রয়োজনীয় নিবন্ধন প্রক্রিয়া সম্পন্ন করতে হয়।
